天津时时彩不开了:頭條新聞:產業新城操盤者說——《產業新城操盤聯合公開訓戰營》盛大開幕

2018-07-02

天津时时彩开奖官方 www.kxcek.com 文章來源:懿德匯睿(中國)



2018年6月29日下午,懿德匯睿未來城市中心與天安云谷合辦了一場獨具特色的《產業新城操盤聯合公開訓戰營》線上開幕儀式在天安云谷會議大廳舉行。


開幕儀式以《產業新城操盤者說》為主題,天安駿業集團總裁楊毅先生、FCC未來城市中心董事合伙人尹翔先生、懿德匯睿(中國)CEO尹哲女士齊聚天安云谷會議大廳,以高端對話的形式,以標桿產城社區——天安云谷成長之路為切入點,深度剖析產業新城從選址拿地到運營過程中各個階段面臨的重大挑戰與關鍵決策,洞悉產業新城生長發展的大邏輯、大規律,總結產業新城操盤手應具備的成功因素。線上兩萬多名行業精英參與互動??皇階詈?,懿德匯睿未來城市中心與天安云谷產城社區研究院簽訂了戰略合作協議,就本次聯合舉辦產業新城操盤訓戰營達成協議。


尹翔先生(左)、楊毅先生(中)、尹哲女士(右)


大勢已明,脈絡已清,產業新城操盤聯合公開訓戰營,訓戰出英雄!

 產業新城操盤訓戰營課程報名咨詢熱線:陳女士 19928728289


懿德匯睿未來城市中心與天安云谷簽訂合作協議


線上兩萬多名地產行業精英參與直播互動



以下為演講實錄:

關鍵詞-選址·產業定位·招商·智慧園區·運營服務·操盤手關鍵能力

 

尹哲:今天很高興一起來探討一個現在比較火的主題——產業新城操盤實踐。非常榮幸邀請到楊毅先生,楊毅先生作為產城社區開創先鋒和標桿,也很有幸與天安云谷共同打造一個不一樣的產業新城操盤訓戰營。另一位對話嘉賓尹翔先生也是產業加地產行業的老兵了,90年代初就加入了地產行業,經歷了很多輪地產行業的變更,無論從大健康行業還是地產行業都有一些不一樣的實踐經驗和心得。


我們今天就以對話的形式請二位談談心里話,而我剛好可以作為旁觀者。我們懿德匯睿無論是在地產行業還是產業地產行業,一直是以研究和觀察者的角色來看行業的變化以及行業CEO或操盤手,研究他們在這過程中是什么原因導致他們一定會成功。雖然我們剛剛在線下聊的時候,楊總說其實也有機會的成份。當然每個人都會有機會,機會是均等的,我們更多是想看到,一步一步培育這樣一個新模式或是一個標桿模式,從開始到現在到底經歷了什么,有什么是值得我們思考和借鑒的。

 

楊毅:線上線下的朋友大家好,剛剛尹哲老師說這是一個輕松的對話形式,其實對于我來說是個考試,因為我待會兒要回答很多問題。

 

尹翔:線上線下的朋友大家好,剛剛尹哲也介紹了楊總,我們在私下聊天的時候也對楊總的經歷也非常感興趣,這對大家從事這個行業非常有啟示。天安云谷開盤應該是2013年,那時應該是傳統房地產正火時,能夠扎下心來做相對冷門的產業地產,需要莫大的勇氣。

 

尹哲:所以我們一開始就要把這個重擔交給楊毅先生,和我們一起回顧一下這個過程。現在讓我來代替大家問問題,大家在線上的和線下的有問題也可以提出來。

第一個問題想請楊毅總回顧一下,天安云谷從2013年開始,那時大家還沒有那么大的力量投入到產業新城里面。從當時到現在我們也看到了坂田天地覆的變化,也很自豪現在煥然一新的產業新城的面貌。從您自己來看,這其中經歷了哪幾個關鍵階段?有哪幾個最關鍵決策點?先跟我們分享一下。


| 思維的轉變:從傳統地產到產業地產

             

楊毅:雖然剛剛尹翔總說,2013年是傳統地產正熱的時候,但對于我個人來說,雖然我有20年地產從業經歷,但我從1997年大學一畢業就在天安集團工作,大部分時間也都是從事大家所講的產業地產,所以對于我個人而講,它是我一以貫之的職業生涯。


天安云谷是一個城市更新項目,從產業空間本身或者是產城社區來講,大體上跟一般地產項目階段劃分差不多。首先是選擇一塊地方,在這塊地方上怎樣的空間規劃設計,包括空間特征,當然作為園區還有基礎設施的考慮和安排;第二個要考慮的點空間建好以后的企業入駐,讓什么樣的企業進來是一個非常重要的考量過程;第三是企業進來后的發展好不好,你能為他們提供什么真正有價值的服務。這個是從地產角度來看,大致階段相同,但最大的挑戰來說是作為產業地產和傳統地產,生意的本身的投資回報有很大區別。傳統地產可以實現快周轉,對產業地產來講快周轉肯定不成立,需要更長期的投資回報的考量。做不失敗的生意有兩點是重要的,第一點是要賺錢,最終投資是需要有回報的;第二點是在投資的過程當中有利潤也不見得就能賺錢,因為虧損或倒閉的企業很多是因為現金流的斷裂,所以保證現金流的平衡與安全是做生意應遵循的本質。傳統房地產2000年以前有很多爛尾樓,但到了后來基本沒有爛尾的項目。那么對于產業地產來說,考慮這個因素顯得不那么關鍵,這是我對產業地產的階段我自己的的幾個看法。

 

尹哲:謝謝楊總,您剛剛提到爛尾樓,非常關鍵的字眼。我記得2000年以前,深圳有很多爛尾樓,就連南山這么熱的地方都有,但到現在就基本上看不到了。楊總剛剛提到可能在將來或是在產業新城的熱潮下,雖然做產業發展或價值增值是很重要的,但做生意很重要的是賺錢和現金流的平衡。這兩大挑戰加在一起,對可能產生爛尾樓的挑戰,對于操盤手來說,有點像在刀尖上走路,相對來講用更多的功夫考察更多的東西,需要更復雜的思考。因此也再想追問下楊總,您的從業經歷也有20多年,對這份工作也有了感情,但也不意味著再選擇一次會按照同樣的模式去走,從這個角度您覺得如果給天安云谷定義一種模式的話,您覺得是什么?也請尹翔總思考在您眼里,它是什么。



| 天安云谷:獨具特色的產城融合形式


楊毅:天安云谷是一個產城社區,首先是一個創造人與人,企業與企業,包括空間與利益主體相互關聯的載體。


第二,最近在全球范圍內有一個城市復新的理念,深圳現在講城市更新,更多講的是物理載體的變化,但在全球范圍內探討的內容包括社區結構,人與人的關系,產業的關系,會提升到更新的一個層面上去。記得1997年-2000年在全球范圍內討論的是逆城市化的潮流,但到今天其實看到最終的一個結果是大城市人口都是在增加的,而且在很多的大城市都出現了新型的社區空間,也就是工作和生活可以更好的一個城市空間上平衡,甚至散發出更多的可能性的空間。所以后來我們叫一個全息化的城市結點,雖然從體量上有幾十萬、幾百萬平方米的空間,但相對于城市而言它還是像一個沙塵。但在這個沙塵里,能夠承載的城市功能我覺得是應該一種全息化,城市功能在這里是可以得以延續,而不是說像在荒郊野外,除了住以外買個方便面都覺得困難,所以我希望它是一個全息化的一個功能結點。


第三個我們還希望它是一個最終所有居住的人和工作的人都很喜歡的產所,希望它是有溫度的人文社區。這是我自己的一個界定,不一定準確。

 

尹哲:聽起來很美好,聽得我們都想入駐到這里,那再請翔總來說一下。

 

尹翔:剛聽楊總談了一個城市和產業地產的融合,或產城融合。說起來我是90年代的地產老兵,傳統地產行業就是投資公司,產品更多是土地增值和房子本身這個產品。那么產業地產不同在于,除了土地增值和房子以外,更多的是兩個功能——一是產品投資功能,在園區里孕育一下高品質的、風險可控的、高質量的項目、公司,這是產品及更好的投資機會。另一個是楊總現在做的比較優秀的高品質的服務,包括基礎服務、增值服務和產業服務,這些是給行業內的人群制定新的標準,包括社區和人文環境經營的打造。這些內容承載了高租金的標準,必須要有,否則咱們說的投資回報和證券市場就無的放矢。



尹哲:謝謝,我聽到楊總在三個功能上描述天安云谷的模式——是人與人,產業與產業共創的一種模式;具有全息功能的產城社區;有溫度的社區。而剛翔總提到優質服務的品質,品質背后的內涵比較多,也正是因為有這種品質,無論是產業園內企業的投資還是對項目的投資,無疑從投資者的眼睛來講是一個寶貴的資產。正是因為它創造了這三點,才可能成為寶貴的資產。這種模式,楊總是在創業之初就是這樣想的,還是在做的過程中逐漸形成的一個想法?

 

楊毅:應該講在的當初立意時,關于全息化空間節點及更具關聯性的產城空間,我們一開始做了一些前期的研究,找到了一些結論。因為我當時在讀EMBA,我EMBA的論文就是如何打造一個產城社區的商業模式。包括后來的智慧園區的設想,當時做了一個學術化的研究。后面提到的有溫度和有人文關懷產城社區,其實我們還有一些考量,需要新的實踐去解決,這也是一個城市的空間如何更好地服務創新和服務產業發展的命題。一般來說,大城市的高成本會對產業從一般意義上有驅離效應,大家會覺得是有一個成本的驅動,導致很多企業搬遷。其實從另一個方面來看,真正有價值的創新還是在大城市發生,而這背后有沒有可以挖掘的規律性的東西,或者形成一些商業模式的構建等,這也是希望我們訓戰營能夠去達到的一個效果。今天我們只是把這個現象放在這里,但這中間的相關性是存在的。


當然在實踐的過程中,可能有些地方還不是做得很好,有些地方可能會超出我們的想象。比如今天大家來到天安云谷,可能會看到一些新的業態,在一般園區看不到,或者說一些業態的生存方式,甚至比在一般的綜合體里面狀態更好。這些都是在實踐的場景中,有不斷迭代的過程,正是因為這樣,實踐才更有意義。


作為一個房地產從業員我們是可以選擇更簡單的事情去做,但其實我們也是為了避免再找工作。如果我們做房地產開發,3年后房屋交付出去還需要找下一家。但干我們這個項目是不用找工作的,開發完了還要持續運營和服務,這里面工作機會很多,而且還很有意思。所以我經常跟公司里面的人講,其實我是為了避免找工作,哈哈,而且當你覺得有意思就不覺得它很難。

 

尹哲:所以我們的同行們也增加了一個自己的小心思——不用再找工作,而且這里面有更多創造的樂趣。昨天我在楊總的朋友圈里面看到一個名字叫諾米的品牌,北歐的,很漂亮,很難想象在天安云谷可以看到,我以為只有在現代商超里面才可以看到的。我覺得這種新奇和創造可能確實是由于你帶著理想化的,除了賺錢之外有情懷,才能夠尋找珍珠,才能把東西做成高質量,這也是投資者覺得想不透的。那我們接下來聊比較實際的,除了夢想以外,其實現實還是需要對很多關鍵決策點做選擇。接下來我就想問,在最開始天安云谷選址的時候,楊總有一套理論是選擇非典型地帶。一般來講如果看不準的話,今天的天安云谷就不存了。

 

尹翔:有一個學術的詞叫做價值洼地。

 

尹哲:選址其實并不那么容易,比如鄂爾多斯也曾出現過鬼城。雖然現在產業地產定位是推動產業升級,但其實并不是一個很容易的事情。對以前的住宅地產而言,選址很重要,不知道在今天產業地產是否同樣重要,怎么看待和解決這個問題。


| 關于選址:在非典型地段打造典型的產城社區

             

選址的關鍵:一方面考慮產業基礎,另一方面是人口基礎,最后從城市建設來講,需考慮交通的便利性。


楊毅:我一直認為對于產業地產而言,選址比傳統地產更重要,在投資決策中占很大的比重。從過去來說,天安從車公廟開始,到番禺科技園,到后來的龍崗天安數碼城,再到今天的天安云谷,這些項目的前期選址到后期的操作我都全程參與。當初我們的選址在業界包括公司內部都存在很大的疑慮。但是現在我們做成了,就可以說在非典型地段打造典型的商務科技園或者是產城社區。


但整體來講有幾個關鍵點,第一個是產業基礎,我們在做產城社區肯定離不開產業基礎,還有民營經濟或者是中小企業的發育程度也是很關鍵的;另一個是人口基礎因為我們干什么事情都是由人作為一個基礎,當然產業地產范圍很寬泛,在前一個階段大家看到制造業老板在哪設廠就在哪招人,富士康去鄭州、成都設廠也是因為更加趨近于勞動力人口來做這個事情。對于天安,更加偏向于研發和創新的端口,人的重要性更加凸顯了,人口的預先的導入很關鍵。當初來坂田,我不覺得坂田的機會是一個很大的挑戰,因為這邊居住小區已經比較成型,所以不擔心人口導入。另外從城市建設來講,交通的便利性。這幾個因素都是打造產品時看中的外部的條件,單靠單個企業單個項目很難做改變的東西,如果具備了這些因素然后才是內部的項目適應性的規劃。所以不管怎樣,規根結底就一句話,人家為什么要來你這里,無論企業還是人,這是最本質的東西,如果把這個問題解決好,我覺得剩下的就變得容易決策。如果不環繞這個問題去想,而是自己編造一套邏輯去說服自已是行不通的,所以選址很關鍵。

 

尹哲:我聽到幾個比較關鍵點的詞,比如“產業基礎”,每個在做產業新城規劃的人都會聽到太多了,無論是大健康、物流、電商、醫藥產業,都希望去構筑這樣的產業基礎的。另外我還聽到“民營經濟”或“中小型經濟”的基礎或氛圍,還是很少被強調的,為什么會刻意強調?


| 產業規劃:挖地三尺摸清產業脈絡

 

楊毅:其實這里有一個隱含的或者是共通的詞匯,我們自己內部經常提到的是“產業環節”。無論是大健康產業,還是新一代信息技術產業,是涉及無數的產業環節構成的。對于產業地產來說,我們需要做的是去找到哪些產業環節能產生大量的中小企業,才會有相應的獨角獸進一步產生的可能性。有些產業環節是很單一的,比如說石油產業來說是不太可能的,因為它對大型機器設備依賴度高,我們說這種產業剛性很強,也不太可能去做。這是一個很重要的基礎,就是一定要找到一個產業環節。第二,其實每個產業環節都是一有方向有矢量的點,能夠跟其他行業去做溝通和接觸。比如一個可觸摸的平板,可以供給手機也可以供給電視機,也刻意供給其他很多方方面面的東西,那么我們說它是連接能力和輻射比較廣的產業環節,我們要找到。


我們內部產業規劃我是堅持兩點,一是必須自己做,因為如果不自己做的話你就不知道你為什么要選擇它,也不知道選擇它之后會尋找到什么機遇。認知和實踐是互相作用的,沒有人可以一眼看到底。如果不自己做,你買到的可能是一個靜態的知識,盡管可以做得很好。在自己做的過程中可以不斷結觸外腦,比如幫助企業做產業規劃的機構,可以大量借錢,但是這個過程你必須參與,必須要一根長線貫穿到底的。這是關于產業環節的問題。第二,一做產業,大家就提到,我跟中科院是什么關系,跟某某大學是什么關系。我覺得關系既重要也沒那么重要,關鍵是你原來所在城市的空間和土壤是什么。一個城市本來通過市場的力量已經形成了很多東西,這個形成一定是有道理的。我們在內部所做的第一步是掘地三尺,要把這附近5公里范圍內、10公里范圍內有什么樣的企業、什么樣的人口,要一個一個要羅列出來。這是是最笨的過程,也是最重要的過程,因為這樣你才能判斷它的人口特征,它的分工特征。哪怕就是一個五金加工廠,為什么會在這個區域比較多的出現而不是在另外一個區域,一定是有背后的經濟的分工交換系統,通過這樣的基礎,才能判斷背后的分工交換的邏輯。雖然后面在替代它的時候,可能會被完全覆蓋,但是仍然會是有??裳暗?。即便是完全覆蓋,也要考慮到你是參與這個城市的分工經濟交換里面,你到底能做什么。


所以第三個關鍵點就是要一定考慮交通的聯系。你聯系的環節是什么,坂田做什么,布吉做什么,龍華做什么,福田做什么,做的這些東西是不是有互補替代性。在深圳這個功課要求可能會低一些,因為深圳的產業特征很明顯,產業分工相對已經到了一個比較高級的階段,在深圳還可以閉著眼睛做,但是離開深圳就要很深刻去考慮這個問題。


另外一個是異地復制的問題,剛剛提到的民營經濟和中小企業的發展,是一個很重要的商業文化的背景考慮。比如在珠三角和長三角,有一個很大的區別,比如說我們經常調侃的皮包公司,其實皮包公司首先是一個訂單經濟,是市場驅動的,而不是計劃經濟。第二它實際上是一個分工經濟,只做這其中一段。我們廣東為什么沒有很多很大的民營企業?我是江蘇人,江蘇以前民營經濟的發展是從鄉鎮經濟開始的,每個鄉鎮先決定生產什么,然后組建一條龍的工廠配套和銷售,這是典型的鄉鎮模式。在江蘇,比如江陰有十幾個上市公司,從體量上看是很好,但是會發現它作為民營經濟或中小企業經濟的角度,經濟活躍性并不高。歷史上的百強縣,是以江浙為基礎的。盡管廣東百強縣不多,但為什么廣東特別是深圳的經濟形態會領跑全國,我覺得與中小企業的發展有很大關系。為什么阿里巴巴不在上海?其實很簡單,因為中小企業找不到共生關系的時候,就沒有讓中小企業生根的土壤。你會覺得北京上海現在中小企業進入很難,其實北京上海就應該發展這種模式。但是政府的邏輯很簡單,我就要大企業,就要一眼見效的,一簽約就要投資十幾個億的,所以很難培育中小企業,但深圳從來不排斥中小企業的,這是很重要的根源。阿里巴巴為什么在浙江,因為阿里巴巴是做電商的,浙江有義烏小產品市場,有門類很齊全的小商品的分工,這也是阿里巴巴得以生根發展的產業土壤。其實今天看阿里巴巴,經濟皇冠上的珍珠,但如果你如果不去看之前的那些小商品市場,不去看那些高度分工化的產業集群,就沒有阿里巴巴。所以一定要關注你所選擇的地方它原來的產業基礎是怎么樣的。不要看不起那些五金加工廠、印染廠等等,這些都是整個城市經濟分工系統的基礎,但最后我們要做一個鳳凰涅槃的提升,但是這樣的提升不是無源之水,背后的邏輯肯定是有的,包括我們云谷在這里有華為作為一個龍頭企業。剛進來的時候龍崗管產業的領導跟我講,按理說華為的配套企業應該很多,但我們不掌握。我說不掌握是因為這些企業進不來,沒有空間給他們進來,你要通過產業圖譜的方式找到。后來我們就把就把華為的四大外包企業引進了。這就是你考慮空間和產業的關系,有時候是產業需要空間,但是沒有空間進不來,當然最先要考慮產業環節。


至于我們為什么叫云谷,因為我們當時在篩選行業的時候,看中是云計算。當時大家認為云計算就是大型的數據中心,大型數據的基礎設施,但是我們說它是一種更高形態的互聯網形態。后來中央電視臺也播了它是互聯網革命,它是第四次產業革命。我們當時也通過判斷分析,包括借鑒很多大咖的觀點,覺得云計算的運用會產生大量新型的硬件和軟件的公司。今天大家看得很明白了,但當時連微信都還未出現。

 

尹翔:我回應一下天安云谷的歷程,在天安云谷有一個云計算的平臺,作為一個主要的特征很超前,在當時能夠做這樣的判斷的房地產商,很超前,很不容易。能夠預知這種趨勢并作出產業化的判斷,是一個很超前很理想化的東西。

 

楊毅:后來我們發現在這個地方能產生大量的很新型的企業,能給它創造展現自己的舞臺,這種企業對空間是有一定需求的,能更好的體現自己的特征。所以后來我們在規劃自己的園區,建立云平臺,包括基礎設施、政府的服務或商業的服務,都串聯在這個平臺上。這都不是能夠憑空想出來的,也不簡單是立體空間的打造。它不是純商業的連接的體系,而是從一個產業基礎到一個產業環節的選擇,進而產生多種創意的可能性,這是我為什么堅持全程地主導這樣一個過程。但在每個片段中,我們都會找更高的專家來幫助。就像初期的云的解構,我們跟IBM、華為、埃森哲取經。他們都是全球性的企業,都有自己的判斷和解剖。當時我們為什么把智能硬件作為一個核心產業,那時華為提出端的概念,蘋果的一代產品已經出來了,智能機包括各種運用終端、智能手表等等都,當時已經能夠看出一點雛形,但還未沒有形成很典型的特征性的東西。我們的SMAC,作為一種社交化的技術,IBM也提到了。包括云計算的技術、大數據分析技術、移動優先的策略等等,這里面會有大量的企業產生,這就是怎么從選址到跟產業銜接,其實是從產業脈絡和生長過程是有一整套的邏輯體系或規律在支撐,當然每個項目都有它具體的不一樣的東西。

 

尹翔:其實智慧園區、智慧城市、智慧建筑這個概念90年代初就有,伴隨科技發展,不斷地添加新的內容。作為產業地產商,特別是做高端的園區,有這樣的眼光和決心,尤其在一線城市,二三線城市做都是不容易的,需要承擔大的壓力。

 

尹哲:在當時需要說服很多投資者和合作伙伴,來闡釋這個十年以后才可能會發生的一個東西,需要很大的壓力和勇氣。之前跟楊總聊過,現在有很多孵化器產生,還有很多新模式產生,可能是基于產業轉移的想法,希望更多的創造這個產業。目前很多很多產業園區在規劃的時候就是這樣做的,所以到底什么樣的空間黏性是可以去被展現和深挖的?今天也聽到很有意思的幾個點——去研究環交叉產業或者交叉行業。

 

尹翔:現在行業里面有一個詞叫生態,生態是什么,就是產業成功的土壤。

 

楊毅:我們的產業規劃現在也有一個很大的問題,與樂視犯的錯誤一樣。就是單純看產業規劃,邏輯是很完美的,但要思考的是為什么是在你這里?無論是智能硬件產業、機器人產業,對于產業應該怎么做都會有自己的想法,包括應該找全球最頂尖科學家,搭建最好的實驗室等等,但這些都只是設想或是計劃邏輯,還沒有想到他們為什么要在你深圳做,為什么在蘇州做就不可以,沒有去做鏈接。樂視規劃這么多生態,最后需要思考的是為什么是你這個企業可以做。我們知道很多研發是科學家做出來的,但科學家不能把它變成一個企業,我們企業家不能建造一個科學家的邏輯,你要想到為什么要你這個特定的環境你這個特定的企業去做。因為科學家的邏輯肯定是完美的,假設是在資源能力無限、資金能力無限、組織能力無限的情況下去解決事情,但最后能夠商業化是一個很艱難的孵化過程,所以最重要的是考慮企業為什么來你這里,你如何去支持他。如果這個問題不解決的話,前面的產業規劃做得再漂亮也沒用,這也是學術機構不能替代你的地方,他們只能告訴你如果要大健康產業應該找誰合作,要有什么條件。反過來,如果你已經是個大企業,你就一定會去做園區嗎?很多知名企業的產業園都有很大的挑戰。大企業不一定會做園區,很多知名度企業的產業園都有很多大的挑戰,所以不需要一定去黏糊大企業。做園區不是計劃體系的一部分,應該是市場體系的一部分。比如天安云谷今天是有很多房子提供給華為使用,但如果你做產業園區提供的房子是要給自己用,那就不是今天探討的對象。我們要探討的是如果你的房子是提供給其他人用的,哪怕是給你的供應商,你都要問一句他為什么要來,用什么去說服他,而不是一個描述得很高大上的邏輯完美的商業規劃。最終問題的關鍵在于這里。

 

尹哲:這就是為什么楊總剛剛說要掘地三尺地去看現有的產業結構究竟是什么。

 

尹翔:楊總非常的務實,講得非常透徹,項目前期的盡調對于產業定位非常重要,沒土壤就做不了。

 

尹哲:謝謝,一方面聽到楊總在問這幾個問號時,扎在地上去思考為什么在你這個空間會產生產業,但可能你做的也不僅僅是基于目前的情況把現有的產業聚集在一起,還做一件事情是超前的規劃產業未來,即所謂的云谷未來是什么樣子。這讓我們想起在加州硅谷的形成,其實就有IFTF未來研究學院進行未來的預測,伴隨著硅谷這樣一個大的產城的成長。他們總是用十年的眼光去看產城發展的未來,而這些未來的信號可能是已經出現的中小企業,或前瞻性的研究。這與楊總的很多理念不謀而合,在實踐的過程中這兩方面的交互產生了今天的天安云谷。但是我挑戰下楊總,這個理念很好,但是如果沒有華為、富士康在這里,你還會來這里做嗎?

 

楊毅:我覺得是會有一些前提,這就像是解應用題,做了這一個題目,誰也不敢確保下一個題會不會做。大家如果熟悉天安,兩個項目我是深度參與的。一個是番禺項目,這是天安從車公廟走出去的第一個項目,我全程參與了整個過程。當時它既不在廣州城區,也不在番禺中心區,離番禺縣城還有十幾公里,也沒有高架橋等,交通不方便,應該說各方面條件都不是很好。當時不管怎么樣還是拿下來了,后來也算是業內認可的成功項目,整個前期的產業規劃是我主持去做的。通過這個案例是想告訴大家,在外界相對匱乏的情況下是否有可能,應該如何做。當然它有一個大的前提是在珠三角這樣一個比較活躍的的地理范圍,第二在廣州或番禺還沒有這樣的空間,第三當時華南板塊人口轉移初步完成,當時北面碧桂園、錦繡湘江等樓盤也開起來了。我們當時拿地時想得很簡單,認為這里離天河只有十幾分鐘路程,而且當時華南快速干線還收點費的,如果不收費企業過來的成本會更低。那時天河9千-1萬塊的地價,我們這里就3千,成本僅三分之一甚至更低,應該能夠吸引他們過來。這是當時最簡單的算法,但最后結果是沒有一個企業是從天河搬來的。我當時主持做調研報告,做了兩部分。一是對天河做了一個研究,共兩個因素,天河在廣州是一個新型城區,從辦城運會建立天河體育館,到我們進去時,從一個邊緣的城區變成廣州的一個主城區和商業聚集區,這需要多長時間。第二個研究是天河已經形成一個企業聚集,我希望它能成為一個企業向周邊遷移的母體,這需要多少量。當時這部分是通過一個專業機構做的,但題目由我們自己來提。同時我自己走了番禺20多個鎮,走遍了整個番禺每個鎮的每個工業區,不論是污水橫流的還是稍微有點規模和檔次的,并且每一個企業的名錄我都拿過來了。走完了二十幾個街鎮后,都感覺沒有希望了。這些地方的產業生態是不成立的,跟我們想要打造的產業環境其實沒什么關系。當時是2002年,番禺只有一棟中銀大廈比較像樣,但空置也很高,那這個項目應該怎么去做?后來回到番禺縣城,我們發現番禺原來是小商品交易的集散地,廣東人喜歡沿街商鋪,沿街商鋪的二樓其實呈現出需要很多產品的展示和辦公的需求,當時我們覺得這就是我們的機會。后來我們又看到萬寶的一個工業區,他們的研發端口和生產的端口在一起。而我們知道研發的人和生產的人肯定不是同一類,所以后來我們提出一個很重要的概念——“部門分離”。


這就明確了我們應該吸引什么樣的客戶,他們有研發、對外展示等需求。而且我們要的不是整個企業,而是它的一些特定的部門和特定的環節能不能到我的園區里面來。最后我們編了些小冊子,舉了幾個案例作為我們去溝通的case和背景與潛在商家去溝通,然后入駐可以支撐我們一個項目的運作,再后來就是我們能夠看到的樣子,當然我們生態環境的打造也是超前。最鼓舞的是在一期的尾聲,當時豐田在南沙設廠,在我們籌備的期間,他們的發動機研發部門到了我們這里。不一定需要大企業,但是你一定要找到這種契機,因地制宜。


所以后來我去組織龍崗項目找答案就簡單多了,龍崗當時的產業條件比番禺的好多了,我基本不做從福田和南山吸引企業的打算,雖然我會把它列為一個必要的描述舉措,但這從來不是我一個關注的重點,我和同事們說到周邊地方去找。當時在寶龍工業區有個醫療企業,雖然在工業區有廠,但把總部放在了我的園區里。


第一步是招商,但其實反復招商很難受,如果你給企業提供土壤,它會成長得比其它地方更快,它的成長就會產生未來空間的需求。所以天安的空間是通過已有客戶的空間需求擴大,以及通過口碑傳播帶動已有客戶上下游企業、合作伙伴的進駐,這是我們一個主力的渠道。云谷是更典型的,云谷一期不算華為,后面三分之二的客戶是前面三分之一的客戶帶來的,所以為什么要做好企業服務這是很重要的。

 

尹哲:我們一直在探討一個問題,2012-2013年我們做了一次一線房地產總經理的能力研究,當時的操盤手還是以快速周轉的住宅項目為主。從前年開始,我們去探討產業園操盤者,發現這兩種人面臨的挑戰完全不同。住宅地產的操盤者更像是業務人,無論是拿地還是銷售都是從業務的視角去快速的去做一個商業的判斷和決策。而產業地產的操盤者更像企業家,挑戰的是深度思考和系統思考的能力,因為在產業地產的決策里,時間的長度是很長的,除了考慮現在還需要追溯到原來的發源,找到可創造的根本,同時又要看到更遠的十年的長度。在空間上不僅要考慮到土地本身交通的連接,還有就是產業鏈環節的打通,以及到底哪個產業節點帶來活躍度和連通度。現在很多操盤的新手可能沒有想到的。流程、報告是好做的,但真正的決策點是要把握好的,而且還需要頂住來自各方的挑戰和壓力。

 

下面我們過渡到第二個重要話題,現在大家來天安云谷考察,考察的不僅是空間結構,還有就是天安云谷有特色的多層次多維度的運營服務體系。我們內部叫做智慧園區體系,是怎樣去設計和規劃,并讓它慢慢來生長起來的?


| 智慧運營服務體系:為企業生長提供土壤


楊毅:分兩個層次,我們叫智慧園區,同時也叫智慧運營。作為一個產城社區或科技園,如果本身呈現不出一些科技特征的話,或者當你的企業覺得從這個環境土壤汲取不到養份,這是不太好的狀態。所以我們當時首先想到的是要有一個最基礎背景,后來我們就圍繞了綠色建筑去做一些發揮。第二個我們要做的運營服務,我們要依托于一個智能社區或一個智慧園區平臺去提高服務企業的能力,同時也要降低成本。這既有一些有硬件基礎設施的輻射,包括軟件開發的過程,但最終是要為我們的企業和人去服務的。怎么樣讓服務更到位,這是我們考慮建設智慧園區的過程。后來,我們把智慧園區成功區分出了兩大功能——一個是關鍵商業資源的協同,也就是企業發展所需要的資源,我們盡可能幫你協同牽引到位,這些資源有可能通過舉辦一些論壇、沙龍,也可能是一個銀行與企業的融資對接會,或一個投資機構與內部機構的對接會,也包括共同打造公共的基礎平臺。另外一個是非核心技術的外包,讓企業家主要精力放到主營業務上,不要為一些非核心的瑣碎的業務牽扯。當時設計時,有一個很有趣的故事,當時我們有一個同事說我老公在上海創業,前八個月干的事情跟他現在所做的事情沒關系,就是企業注冊,登記,找場地等等,足足耽誤了8個月時間。8個月的時間對于創業者來說很寶貴,所以從這個案例探討出來企業的非核心業務外包。另外我們打造了人才關愛體系,從人的需求為出發點。企業的所有活動都是人的活動,企業的創新也是依靠在具體的人上,為什么人樂于在這里停留,所以我們打造了一個人才關愛體系,最終呈現出來的當時叫OTO社區全在線概念,開始認為線上更重要,后來認為線下更重要,最后發現只有線上和線下更好融合才更重要。


我們現在是兩個軌道并進的,一方面并不完全依賴于系統的開發,而是以市場用戶的需求為導向,需要什么服務就開發什么服務。第二個就是這些服務最好線上化,以降低人力成本及提升復制的可能性。線上開發完畢后,接下來是線下如何開發場景去為人賦能。我們現在說社會物聯化,我們園區做智慧園區最基礎的IOT的架構是都有了,但我最近也在問同事,IOT對園區管理者的價值是什么,對我園區的客戶的價值是什么?循著這些問題,不斷去開發它。省人是當然是最直接的效應,但我認為不是我們的最終目的,我們的目的是賦能,也就是說10個人應該去干一些30個人都干不了的事情,這需要通過不同場景的服務的開發去實現的。

 

尹翔:互聯網的基礎是這么來的,生搬硬造一個服務很困難。

 

楊毅:很多年前,董事會就提出我們要去服務人,去年又提出我們要把企業服務和人才服務作為主營業務去開發。雖然從今天看我們還有很長的一段路要走,但是如果沒有這個目標,就連這個可能性都沒有,而且這是我們生存和發展的基礎。

 

尹哲:剛聊到現在在智慧園區體系里面有硬件和軟件兩大方面,目前服務作為生存和發展的基礎。提出這一點,在產城社區的構建里面還是不容易的。所以服務到底給你帶來多大的業務貢獻,放眼未來,會占多少業務比例?。

 

楊毅:服務的好處是可以得到集大成,比如說我們今天的品牌,為什么能獲取更多更新的項目,這都是隱含的價值。如果不做服務,今天可能會空置很多空間,回報率也可能會降低一些。我們后來提出了服務產品化。原來我一直在天安主持營銷品牌策劃方面的業務,過去是一種響應式服務,就是你來找我,我會幫你忙,態度很好,但并不一定有什么方法體系。后來我們在云谷提出來服務產品化,不僅要有成熟的方法體系,還要有一定的市場占有率及市場交易定價。有些服務是免費的,但有些服務還是要收費的。后來發現經過市場經濟這么多年的發展,有企業家提出,有些服務還是要收費的,如果你不收費我無法跟你形成一個良好的商業合作,收費的反而會覺得更有保障,而不是一個人情,如果有問題也不好找你負責。所以我們提出服務產業化,并提出主動研發服務產品,并主動營銷的概念。


回過頭來看,為什么今天在中國產業園區會有市場,而在硅谷或其它地方卻看不到園區。因為他們的社會化服務比較發達,而我們社會化服務還在欠缺及至發育的過程中。因為有專業壁壘,選擇專業人士時不知道如何選擇,甚至由于專業的鴻溝和信息不對稱,導致簽訂了不對等的合作協議。所以這才是園區集合空間存在的邏輯。這就是為什么服務是我們生存發展基礎,如果專業化服務已經很好了,市場壁壘沒這么多,其實園區的形態就并不是那么重要?;贗房粗泄鞘蟹⒄?,其實就是兩區模式或三區模式,原來兩區模式——開發區、高新區,后來又多了一個中心區,因為在這里政府給了更多的政策、更多的服務、更多的傾向和支持才會發展得好。過去計劃經濟的土壤里,是沒有社會服務的概念。今天之所以有產城社區這樣一個概念的存在,是因為它是一個專業的典型服務結合的空間。在空間里面服務特別好,營商環境特別好,綜合營商成本相對低。我覺得這不是情懷表達,不是刷個口號放墻上就好,而是真實地去做這個事情。所以現在我們也在拓展輕資產部分,包括政府的園區、大機構的園區,我們能不能在這個基礎上做更多更新的服務。我們有個基本的判斷,中國的企業服務水平還很低,我們作為最接近需求的園區運營者應該更有義務去做這件事情。這就是我們為什么要把企業服務和人才服務作為一個主營業務去開拓,未來我們肯定希望去地產化的概念。今天我們去做這件事情也是因為特定的社會背景造成的,我們必須去做城市更新,做開發建設,然后到服務。但它必定是一個從重到輕的過程,就像酒店,酒店的建設者和運營者是分離的。我認為未來的產城社區也應該是這樣的,但這肯定是一個不斷試錯不斷投入不斷糾偏的一個過程,也需要有資本市場的支持。

 

尹哲:做這個也蠻有挑戰的,因為服務設計本身還是有章可循的,不斷去進行場景化的錘煉還是容易的。剛剛也提到在美國可能園區沒有那么多,因為它本身社會對產業的服務就已經非常好了。但在中國是因為缺少這樣一些專業服務,所以產業園的運營者可以去提供這樣一些服務。但事實上還會涉及到政府和城市規劃之間的合作問題,在這方面需要更多地借助政府力量,把政府引進來去做他應該做的事情。自己應該是一個怎樣的角色,或者是應該怎樣補足和完善?


| 服務產品化:為園區注入新血液

               

楊毅:我們所有的產品都是要基于真實的市場需求,滿足了這個基本條件后,接下來一個是團隊,一個是團隊激勵方式。剛剛提到的公共會議室,我們的服務團隊是很有事業情懷的,他們很努力。


當初第一步我們是要市場占有率。因為企業是有需要的,既然有需要為什么不來用,第一因為他不知道,第二他不知道怎么用,第三就是他用的不爽。所以第一步我不管收入,要的首先是使用率。我們大大小小大概有30個會議室,從最早的使用率百分之幾到今天百分之七十幾,一年內最多只有百分之三十的空置,尤其是我們大型會議室的效率,讓很多星級酒店都很羨慕。再后來的禮儀服務包括茶歇服務等等都越來越精細化,有些甚至超出我的預期,企業也越來越喜歡。


第二步,后來我們逐步通過增值服務建立一些收費的服務,例如茶歇、設計背景板等等。我們可以大方告訴大家,我們現在的團隊是按照寫字樓研發空間的成本去收取租金的,并且還要承擔硬件設備投入的折舊,還要承擔水電費和人工費,今天已經不是一個純成本的投入了。但是做到這一點不是通過一個完美的制度設計或一套完美的激勵方案就可以做到的,我們經歷了3年的時間,這個過程中既有機制的設計,又有跟客戶大量的互動,不斷地創新,不斷地改善。


今天在云谷服務性的收入大概可以有三千萬,對于房地產開發來講,這很低,我們一期的投入都有40多億。而且這三千萬還只是收入,利潤很低,去掉人員成本,可能大概只有一百多萬。一百多萬純粹的收入在房地產行業少打一次廣告就可以了。但是我們為什么要去做?我們內部也有爭論,花這么多時間去做這個事情干嘛,因為我們已經比別人好了。我的意見就是這是戰略的事情,不要用戰術的眼光去分析。分析這些業務結構沒有價值。比如我們的采供服務(一般辦公易耗品的采供),在園區的市場占有率大概占了百分之八十。但其實全年的量是很有限的,利潤更不值一提,可能還會產生很多應收賬款風險,因為很多都是中小企業。但是我們為什么還要做這樣的事情?因為我們現在還是單個園區服務,如果我服務十個以上的園區其實是很有優勢的。

 

尹翔:所以說孵化和加速不是個名字,其實涵蓋很多內容。像剛楊總提到的非核心業務外包,這個概念一點都不陌生。我回憶起一個過程,我記得在80年代初的時候,剛剛改革開放,北京有一個外企服務中心,很多內容跟今天楊總所說的差不多,那時候還是計劃和市場經濟并存。

 

尹哲:這些東西都是很戰略性的,也需要產品化來衡量它整個的產出和回報。一旦我們提到這個輕資產的模式,不僅需要戰略性的舉措來推進,更多要考慮服務本身的一個專業程度。

 

楊毅:對,如果沒有這些服務,輕資產其實是一個偽問題。

 

尹翔:服務對于運營商來說,如果把投資和運營割裂開來,這就牽扯到了一個正現金流之下的服務邊界問題。投資回收是通過房租體現的,如果沒有其他投資收益,這個邊界就會升高。

 

楊毅:其實服務是在是加速現金回流,以及適度地提高,我們云谷剛開始招商的時候入駐速度很快,租金比周圍高很多,但周圍一些低租金的產業園入駐速度可能還比我慢一些,這就是服務的價值。但這中間是怎么一一對應,我們還是要去做慢慢地研究。

 

尹翔:現在就是提供了一個標準,你收這個錢,就要去提供這個服務。

 

楊毅:我舉一個中心區的例子,中心區的寫字樓,嘉里中心是最貴也是最難租到的,這就是服務的價值。它主要在品質方面定位,別人很難在里面尋求一席之地,這背后是有邏輯的。現在產城社區這一塊還沒有那么成熟,那就需要不斷地去孵化。專利授予是一種很輕的行為,但是形成專利過程是很重的研發投入的過程。

 

尹哲:現在有一個課題是對孵化器的隱形價值進行評估。孵化器在一定程度上類似服務的產品化,只是服務對象不一樣,他們試圖衡量孵化器的有形產出,和隱形的對企業生產和孵化氛圍的打造的價值,這是毋庸置疑的。所以美國檳大的教授有這樣一個研究,據說深圳的創業板或主板也在探討,將企業或產業園做孵化器作為一個無形資產的例證,在評估市場價值的時候是作為一個因素去衡量,也是試圖去培養這樣一個氛圍去做這樣的事情。

 

楊毅:我們現在的孵化器和美國的有很大的不一樣,當然不是我們今天探討的重點,下次我們可以專門聊一聊。


| 關于未來:天安云谷模式的十年愿景

             

尹哲:所以我們聊了一下載智慧園區服務和經營的體系是怎么打造的,以及想法和具體的舉措。那放長一點,無論是在天安云谷還是在全國各地,無論是代管還是自己建設的園區,如果再過十年,無論是天安云谷的模式和天安駿業的發展,會呈現什么樣的場景。

 

楊毅:我們想要推動城市向更高邁進,城市是經濟產業的基礎,很多事情都是從城市這個角度去考慮和創新,所以項目的興衰都有特地的時代背景和區域條件,但服務體系是可以有很長的魅力的。你看深圳,過去羅湖、福田也很好,現在有南山,未來的前海,會發現從城市的潮流發展來講,有很多空間會在演變,但是深圳這座城市的包容、開放、創新的元素都是不斷在加強的。我們希望從企業服務的方面能夠通過我們和同行業的實踐,能夠為中小企業的發展提供一個更好的服務。我們百分八十的創新是由中小企業提供的,但中小企業在目前的分配體系下幾乎很難獲得資源,這就是需要市場去發揮作用的地方。對中國未來的經濟抱有信心,其實本質上也在于在這些產業的中小企業能不能持久性發展,這是關鍵的基礎。


所以今天某個項目做得好有運氣成份,但是也需要有長時間的價值呈現,從我的規劃上面來講,我希望每個項目都能引領時代,因為我們在不斷嘗試不斷探索,同時我們也希望有人超越我們,三人行必有我師。我們云谷從一開始到現在基本上是是無條件向同行業開放,我還要投入體系和成本去做接待。但我們初衷是為企業服務和推動城市進步,在這個過程當中如果我們失敗了是證明我們自己做得不好,而不是開放出了問題。如果在我們良性競爭當中我們能夠得到啟示,來激發我們做的更好,那就是我們的目的。我們真正的想法是希望大家在企業服務上做好,而不是簡簡單單的去圈塊地建個房。否則你會全程焦慮,沒地的時候想要地,有地了想著怎么建房子,房子建好后你不知道給誰用,后面又不知道怎么做服務。如果換另外一種方式,你可能會全程有驚喜,因為你有假設有努力有回報。我覺得是最重要的設定,就是你究竟想要做什么。企業的存在肯定要賺錢,但是賺錢也有很多方式,如何才能優雅地去賺錢,是比較好的狀態。

情懷和商業兩者都很是很重要,如果沒有理想主義的色彩也很難。我這次去美國,發現大企業和高等院校,像哈佛、麻省理工等等,都是為了解決人類的問題去工作。這可以說是情懷,我覺得我們中國缺少這種人文的東西,認為情懷在商業上實現不了。我們去一個做機器人的公司,他們原本給美國政府做很多航天的東西,但是它沒有商業的場景。所以后來就做掃地機器人這個單品,在商業上找到了一個突破口。所以他們公司五個價值觀,賺錢放在第三個,第一個是要解決人類的問題,這是很關鍵,如果情懷在商業上面實現不了,那證明沒有需要,那只是自己自嗨的一種情懷。而且你必須要去做,而不是進行一個愿望和使命的表達。第二就是如果你覺得做這個事情是痛苦的,那肯定要轉變一下思維,因為不快樂地做,是不能長久的。這個事情一定是有人可以做成,而且一定是比較快樂的,沒有那么多抱怨、焦慮、委屈去做的,這就是自己的情景設定的問題。首先是要相信,成長從量變到質變是有一個過程的,要有耐心等待拐點的到來,才能看到背后的收獲。


我們天安產業地產的邏輯,第一是在現金流平臺上面盡可能持有,我們能夠快速變現的部分如商業和居住,基本上是不賣的。像天安云谷一期沒有任何居住,底層商業也全部是持有。如果從現金回流的角度這是最快速變現的方式,但是我們都是持有的。因為我們人口的素質、配套、背后的增值,前三年可能還看不出來。有些人問為什么有些空間不租出去,因為我要先解決基本的問題,如果全部租出去了,每個商業調整周期起碼是三年,那我要等三年才能去做調整,寧可空置。所以前三年必須要有耐心,第五年開始漸入佳境,逐步租金就可以上升,進而物業提供的價值也可以上升,銀行抵押值也可以上升。現在又有了資產證券化的邏輯,REITS等等,都可以作為未來的方向。8-10年后會發現,你原來做的東西是很好的,這就是服務帶來大量資產。之前看過一個東京的案例,它的周轉模式是每5年進行一次翻新,引入更高層級的使用者,過去20年它的市值也增長20倍,這可能比你去操作20個樓盤更有價值。這就是產業的邏輯,必須是長線,但雖然是長線,但必須每一天都要往前去蹦。


現在已經進入了資產存量運營階段,如果沒有泡沫,還可以追求更高的資產價值;如果有泡沫可以使你的泡面擠得更純粹一點。

 

尹哲:我們現在開個頭,后面還有很多值得探討的,包括輕資產怎么做,眼前利益和長期利益的分配,看到楊總身上的信仰,相信基于城市的產業園慢慢滋生的可能帶來的長尾的后面價值,需要相信然后去實現。在這之后,實踐的問題會更多,包括持有資產與現金流的平衡問題,培養中小企業成長,除了服務是不是有更深入的投資模式,這些都是可以探討的話題。未來還是會有很多創造的可能性。

 

楊毅:前提是要有耐心的資本;第二是以往的一些成功的案例及你的腳本能夠使你具備長期融資的能力,需要得到銀行等機構的長期支持;第三是退出的能力,無論是銷售、出租還是資產證券化,這取決于你的內容的豐富性,即取決于服務等能不能支撐這個事情。

 

尹哲:我們不知不覺已經討論兩個個小時了,意猶未盡。今天作為公開訓戰營的開幕式,從我們之前有想法到策劃到落成已經有6-7個月的時間,很高興有了今天這樣一個開場,不僅是共同打造以訓促戰,價值運營的行業操盤的鐵軍,更多是出于對行業的借鑒與貢獻。我們請到楊總和翔總做為項目主席的角色,為我們寄語訓戰營的參加者和合作者。

 

楊毅:希望大家對我們的項目更加包容,因為從全行業來講,即便我們也不敢說我們有一套很成熟的模式,但是希望可以分享我們過往經驗,第二希望促進行業生態更好地發展。同時也希望加上懿德匯睿未來城市中心的學術背景,加上我們的實踐操作的范本,進入深度的交流,希望實現互動式共同探討式的以戰促訓的模式去做。雖然內部也有想過去做,但還是需要兩位尹總作為外部力量共同推動我們快速產出,為行業做出貢獻,謝謝。

 

尹翔:我說三件事,一件事是去年年未REITS在公募市場作為產品推出中國市場,這對于產業地產是一個重大利好,對于很多產業運營商的高管有了創業的機會;還有今年112北京關于產業園區租售比的文件,在業界引起很大反響。深圳作為一線城市向北京學習,自持運營已經成為一個主流;還有本月27號,發改委剛發文件,房地產企業在境外的債券融資不能投入境內外的房地產,這就鼓勵房產企業往產業地產轉型。


中國很多政府政策出來,實際是跟政府和企業的溝通是有關的,這佐證我們這些產業地產商需要有效地跟政府營銷溝通。今天聽了楊總的分享我是很有收獲,接下來產業新城操盤訓戰營,還有多位在產業地產方面有豐富經驗的操盤者和老師加入進來,希望大家能在這過程中有更多收獲。


| 訓戰出英雄:鑄造產業地產操盤鐵軍


尹哲:那么我們就看一下我們訓戰營的特點,我們兩位項目主席代表兩方,一方是產業新城的實踐者,非常成功的標桿,愿意把自己積累這么多年的經驗毫不保留的公開,一起去打造這個訓戰營,實在非常敬佩,我們也很有幸參與這個過程。一方是懿德匯睿未來城市中心,從研究和整個體系的角度,整合國內和國外的研究框架,及相關行業的老師和實踐者來共同做這個事情。


天安云谷也會提供不僅僅是像楊總和操盤團隊這樣的軟件來輸出經驗,也會提供硬件的實踐基地,我們的課程大部分時間會在天安云谷展開。我們叫訓戰營的意思是,在不同的基地中上課,來看產生的根源和體系的構建。另外也會請參與的學員把他們實際的操盤例子帶來,在最后一個??榛嶸瓚ú倥談靄桿蕉?,我們的專家和學員一起來對項目做研究跟診斷。通過訓戰營,一方面我們是培育行業的鐵軍,另一方面會希望幫助更多的產業新城由里到外探索更加健康和盈利的路。


從形式上分四大??欏刀ㄎ緩偷既?、運營體系、運營服務、操盤個案私董會,再加上國際國內個案考察與產業專題課程,感受不同產業園的特色。這是整個訓戰營的骨架結構,后面也有更多的資料讓線上和線下的同行一起來交流。

 

最后為大家展示產業新城操盤手能力的各個維度,剛剛在楊總身上也有深切的體會,同時我們也希望能在各位鐵軍身上展現。希望通過本次訓戰營加速各位鐵軍能力的成長,希望我們培育不僅僅是業務人,而且真正體現產業地產操盤手的全方位的能力——深度思考、全局把控、戰略共創、情懷與愿景的公共構建、引領卓越、領航團隊。訓戰出英雄,謝謝大家!


產業地產操盤手素質模型



| 關于主辦方


天安云谷智慧產城社區

天安云谷是深圳市十二?五標志性重大建設項目,是深圳市產業升級、城市更新、特區一體化示范項目,由深圳天安駿業投資發展(集團)有限公司投資開發和運營。天安駿業集團專門為參與城市更新、進行都市新興產業綜合體開發運營與產業投資服務而成立的,以服務企業成長、推動經濟發展為己任,致力于成為領先的城市產業綜合體規劃、運營、服務商。


懿德匯睿(中國)未來城市中心

FCC未來城市中心作為中國創新型城鎮化專業研究應用平臺,聯合倫敦政經學院(LSE)、美國未來研究所(IFTF)、米蘭理工大學(POLIMI)、東學西漸文化工程研究院以及多位行業領域專家聯手打造,以"產城人文四位一體"價值模型為基礎,“產業運營”為核心,助力房企將戰略變為現實。



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